Eduardo Arruda Schroeder

As novas tecnologias podem tornar as transações imobiliárias mais ágeis e seguras, desde que avancem integradas ao sistema registral brasileiro

A promessa é sedutora: comprar uma participação em um imóvel com alguns cliques, sem escritura, sem cartório e com a proteção de uma rede blockchain desenvolvida para dificultar a alteração dos registros. Parte das iniciativas de tokenização imobiliária chegou ao Brasil com a promessa de tornar a matrícula do imóvel dispensável. Antes de investir, porém, é preciso entender o que o token de fato entrega.

No direito brasileiro, a propriedade de um imóvel não muda de mãos quando se assina um contrato, nem quando se paga o preço. A transferência ocorre quando o título é registrado na matrícula. É o que determinam os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, dos quais deriva a máxima conhecida no meio jurídico: quem não registra não é dono.

Um token sem o correspondente registro pode representar um contrato com a plataforma, uma participação em uma empresa ou um direito de crédito. Mas, por si só, não transfere a propriedade do imóvel.

A diferença não é um detalhe. Enquanto o comprador do token mantém uma relação meramente contratual com a plataforma, apenas quem aparece na matrícula continua sendo, perante a lei, o proprietário, e não o titular do token. O imóvel pode ser novamente negociado, oferecido em garantia ou atingido por dívidas do titular formal, sem que essas ocorrências necessariamente se reflitam no token.

O imóvel nem sequer é transferido ao investidor. Ele permanece em nome de uma empresa criada para a operação, enquanto o comprador recebe tokens que representam direitos econômicos vinculados a ela. Conforme suas características e a forma de oferta, esse ativo pode estar sujeito à regulação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Ainda assim, não corresponde a uma fração da propriedade imobiliária.

Blockchain não substitui o registro

Por que uma tecnologia tão robusta não pode substituir o registro? Porque a blockchain dificulta que os dados sejam alterados depois de gravados, mas não verifica se eram verdadeiros quando ingressaram na rede.

Em 2018, o registrador Sérgio Jacomino demonstrou esse limite ao registrar em blockchain a suposta venda do Viaduto do Chá, bem público que não poderia ser comercializado. A rede aceitou a informação sem objeção. A experiência mostrou que a imutabilidade, sem verificação na origem, pode apenas tornar permanente uma informação errada.

Nos Estados Unidos, o problema deixou de ser apenas teórico. A RealT, plataforma que comercializou tokens vinculados a imóveis em Detroit, tornou-se alvo de uma ação da prefeitura por causa das condições precárias de centenas de casas. Reportagens sobre o caso apontaram que a empresa havia captado cerca de US$ 140 milhões e identificaram imóveis oferecidos aos investidores que não haviam sido transferidos para as empresas ligadas à operação.

Em 2026, um acordo colocou cerca de 700 imóveis sob o controle de um fiduciário independente. Foram justamente os registros públicos que permitiram identificar as divergências entre os ativos oferecidos e a situação jurídica dos imóveis.

No Brasil, há também uma questão constitucional. O artigo 236 da Constituição Federal estabelece que os serviços de registro são exercidos em caráter privado por delegação do Poder Público, por profissionais aprovados em concurso e fiscalizados pelo Judiciário. O Supremo Tribunal Federal já definiu, inclusive, que o Estado responde objetivamente pelos danos causados por tabeliães e registradores no exercício de suas funções, com direito de regresso contra o responsável.

As plataformas privadas não estão submetidas ao mesmo regime de responsabilidade e fiscalização. Da mesma forma, um conselho profissional não pode conceder a uma empresa a fé pública que decorre da Constituição e da legislação registral.

Foi justamente esse o problema da Resolução nº 1.551/2025, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). A norma criou um ecossistema de plataformas e “agentes de custódia e garantia imobiliária” credenciados pelo próprio conselho, além de incluir a propriedade entre os direitos passíveis de tokenização.

A reação foi rápida. Três dias depois da publicação da resolução, a Corregedoria de Santa Catarina impediu os cartórios de vincular matrículas a tokens. Rio Grande do Sul, Espírito Santo, Mato Grosso do Sul e São Paulo adotaram medidas no mesmo sentido.

Em outubro de 2025, a Justiça Federal no Distrito Federal suspendeu os efeitos da resolução do Cofeci. Em fevereiro de 2026, a norma foi declarada nula. Mais recentemente, em setembro, o Tribunal Regional Federal da 1ª Região manteve os efeitos da sentença, embora o mérito do recurso ainda possa ser examinado.

A Justiça não concluiu que a tokenização imobiliária seja ilícita. A decisão reconheceu que o Cofeci não tinha competência para criar um regime paralelo de transferência e registro da propriedade. Essa distinção é importante: em vez de impedir a inovação, o julgamento ajuda a indicar o caminho juridicamente seguro para que ela avance.

Tecnologia e registro podem avançar juntos

A legislação brasileira já definiu o ambiente eletrônico do registro de imóveis: o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), operado pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) sob a regulação da Corregedoria Nacional de Justiça, nos termos do artigo 76 da Lei nº 13.465/2017.

É nesse ambiente que uma tokenização com efeitos sobre a propriedade precisa ser desenvolvida. A solução não está em substituir a matrícula, mas em conectar a tecnologia ao registro oficial.

Em um modelo apresentado para discussão no Conselho Nacional de Justiça, cada transferência determinada em uma carteira digital seria encaminhada ao cartório competente, submetida à qualificação registral e efetivada na matrícula. O pagamento ao vendedor somente seria liberado após a confirmação do registro. Não haveria dois cadastros concorrentes, porque a fonte oficial sobre a titularidade continuaria sendo uma só.

Experiências internacionais mostram que essa integração é possível. A Arábia Saudita está entre os primeiros países a desenvolver uma infraestrutura de tokenização imobiliária em escala nacional, conectada ao registro estatal. Em ambiente supervisionado, o país realizou uma transferência de título tokenizado com liquidação em poucos segundos. O ponto central não foi apenas a velocidade, mas o fato de o ativo digital estar vinculado ao registro oficial.

Boa parte das finalidades econômicas buscadas pelo mercado, aliás, já encontra instrumentos admitidos no Brasil: fundos imobiliários, securitização, créditos com garantia imobiliária negociados digitalmente e ofertas reguladas pela CVM. O que não se pode é apresentar um token como se ele, sozinho, transferisse a propriedade de um imóvel.

A tecnologia não é inimiga do registro. Mas decidir onde está a informação confiável sobre quem é dono de um imóvel não é uma escolha meramente técnica. Essa definição determina de quem são cobrados impostos e dívidas, quem responde por danos urbanísticos e ambientais e quem deve indenizar quando algo dá errado.

A matrícula já é, juridicamente, aquilo que o token promete ser: a referência confiável sobre a titularidade do imóvel. O desafio não é substituí-la, mas integrar à segurança do registro as possibilidades de agilidade, automação e circulação oferecidas pela tecnologia.

Eduardo Arruda Schroeder é registrador de imóveis em Indaial – SC, e presidente do Registro de Imóveis do Brasil – Seção Santa Catarina (RIB/SC).