Natássia Kaliny

É extremamente comum encontrarmos pessoas que compraram um imóvel ( quer seja casa, apartamento ou terreno) só com um recibo de compra e venda particular. Em muitos casos, o comprador paga integralmente o preço, passa a morar no imóvel, faz as devidas reformas, paga impostos e exerce a posse durante anos, mas nunca consegue registrar a propriedade em cartório.

Diante dessa realidade, nasce uma dúvida frequente, que tira o sono de muita gente: um simples recibo pode ajudar na regularização do imóvel por meio da usucapião? Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que sim e proferiu uma decisão que beneficia muitos de proprietários em todo o país.

O que é a usucapião ordinária?

Bom, antes de qualquer consideração devemos saber que a usucapião é uma forma de aquisição da propriedade originária (ou seja, não traz os vícios e atos anteriores, como por exemplo hipotecas, penhoras, dentre outros) pelo exercício prolongado da posse.

Temos muitas modalidades de usucapião em nosso ordenamento jurídico, e na modalidade denominada usucapião ordinária, trazida no artigo 1.242 do Código Civil, além da posse contínua, pacífica e de boa-fé pelo prazo legal, exige-se a existência do chamado justo título.

Em termos simples, o justo título é um documento que leva o comprador a acreditar, legitimamente, que adquiriu o imóvel, embora, por algum defeito jurídico, ele não seja suficiente para transferir formalmente a propriedade.

Tradicionalmente, muitos entendiam que um simples recibo de compra e venda não preenchia esse requisito.

O que decidiu o STJ?

Ao analisar um caso , no  REsp 2.215.421, envolvendo uma moradora que adquiriu um imóvel mediante recibo de compra e venda, o STJ reformou a decisão das instâncias anteriores e reconheceu que esse documento pode, sim, ser considerado justo título, desde que demonstre de forma clara a intenção das partes de transferir a propriedade.

Segundo a Terceira Turma, o conceito de justo título não deve ser interpretado de forma excessivamente formal. A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que restringir o justo título apenas aos documentos formalmente perfeitos retiraria grande parte da utilidade da própria usucapião ordinária, instituto criado justamente para solucionar situações em que a propriedade não foi regularmente formalizada.

Importante destacar ainda que é necessário, além do justo título, outros requisitos legais, tais quais posse mansa, pacífica e contínua; boa-fé do possuidor; lapso temporal previsto no Código Civil e por fim e não menos importante,  a demonstração de que houve efetivamente uma negociação para aquisição do imóvel.

A decisão é extremamente alinhada com a realidade brasileira, pois ainda é muito comum que imóveis sejam negociados sem escritura pública ou sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Isso acontece por muitos motivos: custos elevados, informalidade das negociações, desconhecimento da legislação ou até mesmo dificuldades para localizar antigos proprietários, a depender até da localização do imóvel.

Ao admitir que o recibo de compra e venda pode caracterizar o justo título, o STJ aproxima a interpretação da lei da realidade vivida por milhares de famílias brasileiras. O objetivo não é incentivar a informalidade, mas evitar que pessoas que exerceram a posse de boa-fé durante anos permaneçam indefinidamente sem conseguir regularizar seu patrimônio.

Para quem ocupa um imóvel há muitos anos e possui documentos que comprovem a aquisição e o exercício da posse, essa decisão reforça que a regularização por meio da usucapião pode ser um caminho juridicamente viável.

Natássia Mendes é advogada.