Victor Porto Abreu

Em Fausto, Johann Wolfgang von Goethe retrata a permanente inclinação humana de buscar resultados extraordinários sem que haja a devida reflexão acerca dos riscos envolvidos.

Ao aceitar um pacto em troca da realização de seus anseios, o protagonista simboliza a substituição da prudência pela expectativa de benefícios imediatos, revelando que toda promessa aparentemente vantajosa pode ocultar consequências drásticas.

Referida obra permanece atual ao demonstrar que decisões pautadas pelo “calor do momento” tendem a produzir efeitos que somente se revelam quando já não é possível retornar ao estado originário.

A mesma reflexão pode ser transportada, ainda que em perspectiva ilustrativa, ao Direito Imobiliário contemporâneo.

O mercado imobiliário movimenta valores elevados, exigindo das partes cautela.

Entretanto, não são incomuns negociações conduzidas sob forte expectativa financeira ou emocional – por assim dizer, nas quais a análise jurídica do imóvel é relegada a segundo plano em virtude de preços atrativos, promessas de valorização instantânea ou da urgência na conclusão do negócio.

Nessas hipóteses, pode-se ocultar gravames registrais, restrições urbanísticas, irregularidades ambientais, ações judiciais, indisponibilidades patrimoniais ou outros fatores capazes de comprometer a eficácia da aquisição.

O ordenamento normativo, atento à necessidade de estabilidade das relações, alicerçou mecanismos destinados a minimizar tais riscos, destacando-se, entre eles, a boa-fé objetiva, a publicidade e a realização da due diligence.

A due diligence, compreendida como o conjunto de diligências destinadas à verificação da situação jurídica do imóvel, em lato sensu, deixou de representar mera prática recomendável para se consolidar como um modo de prevenção de entraves e concretização da segurança jurídica.

Afinal, a sua realização permite que a manifestação de vontade ocorra de maneira consciente, reduzindo a possibilidade de litígios.

A boa-fé objetiva, prevista nos artigos 113 e 422 do Código Civil, desempenha papel central nesse cenário.

Mais do que princípio interpretativo, ela estabelece um verdadeiro padrão de conduta exigível dos contratantes, impondo deveres anexos de lealdade, informação, cooperação e transparência durante todas as fases do vínculo contratual.

O vendedor possui o dever de fornecer informações completas acerca da situação do imóvel, enquanto o adquirente deve adotar comportamento diligente, verificando os elementos essenciais que permitam avaliar a operação com proteção legal. Em outras palavras: esgravatar a veracidade dos dados recebidos.

É justamente aí que a due diligence se apresenta como um artifício indispensável.

O exame da matrícula atualizada, a verificação da existência de ônus reais, ações judiciais, restrições administrativas e demais aspectos permitem que a contratação ocorra de maneira certeira.

No ponto, reforça-se a importância do sistema registral brasileiro. A Lei nº 6.015/1973 organiza o Registro de Imóveis como meio de publicidade, autenticidade e eficácia dos direitos, permitindo que terceiros tenham conhecimento do contexto jurídico do bem antes da realização de qualquer transação.

Não se trata apenas de conferir validade formal aos atos registrais, mas de assegurar previsibilidade às relações patrimoniais.

Os princípios da publicidade, continuidade, especialidade e prioridade constituem a base desse sistema.

A publicidade possibilita que qualquer interessado conheça o status legal do imóvel; a continuidade impede que novos registros sejam realizados sem observância da cadeia dominial; a especialidade exige perfeita identificação do imóvel e de seus titulares; e a prioridade assegura preferência ao título regularmente apresentado em primeiro lugar.

A conjugação desses lemas proporciona maior estabilidade para a circulação da propriedade imobiliária, reduzindo discussões e protegendo terceiros de boa-fé.

A relevância dessa estrutura é corroborada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que afirma que “a comprovação da propriedade de bem imóvel somente se faz por meio da apresentação da escritura devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente”. (STJ – AgInt no AREsp: 2163767 SP 2022/0207518-3, Data de Julgamento: 13/02/2023, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/02/2023)

Aludida lógica decorre do artigo 1.227 do Código Civil, o qual prevê que “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos”.

A distinção entre a eficácia obrigacional do contrato e a eficácia real do direito também foi sopesada pela Corte sobredita ao julgar os Embargos de Divergência no Recurso Especial nº 1866844/SP, ocasião em que assentou que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não lhe retira a validade e a eficácia entre os contratantes, mas impede a constituição da propriedade fiduciária e a produção de efeitos perante terceiros:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. 3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 5. Embargos de divergência não providos. (STJ – EREsp: 1866844 SP 2020/0062570-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/09/2023, S2 – SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 09/10/2023)

O julgado em voga evidencia que o registro imobiliário não se destina apenas à formalização do negócio jurídico, servindo também como requisito fundamental à constituição, publicidade e oponibilidade dos direitos reais, panorama que acera a imprescindibilidade do estudo prefacial do bem.

Por isso, a consulta à matrícula atualizada é providência imprescindível, sendo o ponto de partida para o ambiente comercial.

Nessa acepção, a analogia com Fausto é pertinente. Assim como o representante da obra aceita uma promessa extraordinária sem conhecer integralmente os desdobramentos, o adquirente que negligencia a averiguação do imóvel assume riscos que se materializam após a conclusão da compra.

A diferença reside no fato de que, enquanto a literatura utiliza o pacto como recurso narrativo para refletir sobre a condição humana, o Direito oferece recursos capazes de evitar que decisões precipitadas produzam prejuízos patrimoniais.

Isso posto, a realização da due diligence constitui importante mecanismo de efetivação da boa-fé e da segurança jurídica nas negociações imobiliárias.

A analogia com Fausto tonifica essa conclusão ao evidenciar que a prudência permanece sendo elemento vital para qualquer decisão que envolva patrimônio, especialmente quando promessas de elevado retorno econômico tendem a obscurecer a percepção das ameaças existentes.

Enfim, a crescente sofisticação dos tratos imobiliários impõe a prevalência de uma cultura de prevenção em detrimento da mera reparação ulterior dos conflitos. Somente pela observância rigorosa dos deveres de diligência será possível preservar a higidez do tráfego jurídico, assegurar a efetividade do direito de propriedade e consolidar as bases patrimoniais que sustentam a ordem econômica e social.

Victor Porto Abreu é assessor jurídico, corretor de imóveis, avaliador imobiliário e articulista no âmbito do Direito Imobiliário, Registral e Notarial.