Uma apelação envolvendo um condomínio residencial de Florianópolis teve parte de seu recurso negada pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina no ponto em que buscava restabelecer restrições de acesso a áreas comuns impostas a locatários de curta temporada. Relator da matéria, o desembargador substituto Mauro Ferrandin entendeu que a vedação, incluída no regimento interno após assembleia geral extraordinária realizada em outubro de 2023, violava o direito de propriedade e equivalia a tratar os locatários de temporada como classe indigna de convívio, expressão que adotou como síntese de seu entendimento sobre a discriminação criada entre esse grupo de ocupantes e os demais moradores do condomínio.

Segundo a deliberação impugnada, ficava vedado aos locatários de temporada o uso do espaço gourmet, do salão infantil, do cinema, da sala de jogos e de toda a área da piscina do ático, incluindo a churrasqueira. Ferrandin registrou que a locação por temporada, modalidade prevista no artigo 48 da Lei do Inquilinato, tem caráter residencial e somente se distingue das demais pela duração, não superior a noventa dias, podendo até ser vedada por convenção ou regimento interno, o que não era o caso dos autos, já que o condomínio apenas restringiu o uso das áreas comuns a esse grupo específico de ocupantes, sem impedir a própria locação por temporada.

O relator fundamentou seu entendimento no artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal, que assegura o direito de propriedade, e nos artigos 1.228 e 1.335, inciso I, do Código Civil, que garantem ao proprietário o uso, gozo e livre disposição da unidade. Também invocou o artigo 19 da Lei 4.591/64, segundo o qual cada condômino pode usar e fruir com exclusividade de sua unidade autônoma e das partes comuns, respeitadas as normas de boa vizinhança. Para Ferrandin, não é possível separar os direitos do condômino sobre sua unidade exclusiva daqueles relativos às áreas comuns, dada a conexão intrínseca entre a unidade imobiliária e as frações ideais.

Nesse sentido, sustentou avultar ilícito limitar por meio do regimento interno o uso de áreas comuns de condomínio edilício a inquilinos de temporada, como se fosse a respectiva classe indigna de convívio, reforçando que os artigos 1.345, inciso II, do Código Civil e 23 da Lei 8.245/91 tendem a equiparar o locatário ao proprietário do imóvel, evitando discriminação ao cessionário da posse e uso. O voto ainda citou precedentes do próprio Tribunal de Justiça de Santa Catarina no mesmo sentido, reconhecendo a prevalência do direito de propriedade sobre restrições dessa natureza quando não demonstrado risco concreto à segurança ou ao sossego dos demais moradores.

Já quanto ao outro ponto discutido no recurso, referente ao quórum utilizado para alterar o regimento interno, o relator deu provimento ao apelo do condomínio. Explicou que o quórum qualificado de dois terços previsto no artigo 1.351 do Código Civil aplica-se à alteração da convenção condominial, e não à alteração do regimento interno, para a qual não há previsão legal específica de quórum, prevalecendo a regra fixada na própria convenção.

Como a convenção já previa, desde deliberação de maio de 2015, quórum de maioria simples para alterações no regimento interno, a assembleia de outubro de 2023 observou regra válida, afastando a nulidade decretada em primeira instância nesse ponto. Por se tratar de provimento parcial do recurso, o colegiado entendeu não haver honorários recursais a majorar, nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil.

Apelação número  5106831-69.2023.8.24.0023/SC