Otávio Guilherme Margarida

Você vende um imóvel, assina a escritura, entrega as chaves e imagina que, a partir daí, o bem deixou definitivamente de fazer parte da sua vida. Parece óbvio. Mas não é exatamente assim que funciona.

Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) trouxe à tona uma situação que, embora pareça excepcional, revela um dos equívocos mais comuns nas transações imobiliárias brasileiras. Mais de trinta anos após vender um imóvel, o ex-proprietário continuou sendo cobrado pelo IPTU. Isso aconteceu porque o comprador nunca registrou a escritura do bem no Registro de Imóveis.O final da história foi positivo para o antigo dono, que teve o direito à indenização reconhecido pelo TJSC. Mas foram três décadas de dor de cabeça – e dívidas sendo cobradas.

O caso parece pontual. Só que a realidade é diferente. Ainda hoje, muitos brasileiros acreditam que a propriedade é transferida apenas com a assinatura da escritura pública. No entanto, esta é apenas uma etapa da negociação. Somente o registro na matrícula do imóvel é que efetivamente transfere a propriedade, conforme determina a legislação brasileira.

Essa distinção, aparentemente técnica, produz efeitos bastante concretos. Enquanto o registro não é realizado, permanecem dúvidas e responsabilidades que podem alcançar tanto o vendedor quanto o comprador. Questões tributárias, dificuldades para futuras negociações, problemas sucessórios e disputas judiciais são apenas algumas das consequências que podem surgir quando a última etapa da transferência não é concluída.

Foi exatamente isso que ocorreu no caso julgado em Santa Catarina. Embora o imóvel tivesse sido vendido décadas antes, o antigo proprietário continuou figurando perante o poder público como titular do bem. A decisão judicial corrige uma injustiça individual, mas também reforça uma mensagem de interesse coletivo: a segurança jurídica depende do cumprimento integral do procedimento de transferência da propriedade.

É justamente nesse ponto que se revela a importância do Registro de Imóveis. Muito além de uma formalidade administrativa, o registro torna pública a titularidade do bem, dá eficácia à transferência de propriedade e oferece segurança não apenas às partes envolvidas na negociação, mas também a terceiros que, no futuro, venham a adquirir, financiar ou utilizar aquele imóvel como garantia.

Essa confiabilidade beneficia toda a sociedade. Mercados imobiliários seguros facilitam o acesso ao crédito, reduzem custos de transação, diminuem litígios e estimulam investimentos. Quando existe certeza sobre quem é o proprietário de um imóvel e quais direitos recaem sobre ele, todos ganham: cidadãos, empresas, instituições financeiras e o próprio Estado.

Por isso, a principal função do sistema registral talvez seja justamente aquela que passa despercebida. Seu maior mérito não está nas disputas que resolve, mas nos conflitos que impede de nascer. Ao conferir publicidade, autenticidade e segurança aos atos jurídicos, o Registro de Imóveis evita que inúmeras controvérsias precisem ser solucionadas, anos depois, pelo Poder Judiciário – que já batalha com um elevado volume de processos em tramitação, segundo dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Também é um equívoco imaginar que segurança jurídica seja incompatível com modernização. Nos últimos anos, o sistema registral brasileiro passou por uma transformação tecnológica. Sob a coordenação do CNJ e do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), foi implantado o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), que integra nacionalmente os cartórios de Registro de Imóveis e permite a realização de diversos serviços de forma eletrônica, como pedidos de certidões, consultas, pesquisas patrimoniais e protocolos digitais. A modernização comprova que é possível oferecer serviços mais rápidos, acessíveis e eficientes sem renunciar àsegurança jurídica que caracteriza o sistema registral brasileiro.

Em um momento em que a simplificação de procedimentos ocupa cada vez mais espaço, é importante distinguir burocracia de proteção jurídica. Háformalidades que apenas atrasam a vida do cidadão. Outras, porém, existem para proteger o patrimônio, conferir previsibilidade às relações econômicas e evitar conflitos que podem durar décadas.

A decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina é um exemplo disso, pois mostra que a assinatura da escritura representa a vontade das partes, mas é o registro que transforma essa vontade em um direito plenamente reconhecido. Pode parecer um detalhe técnico. Na prática, é justamente esse detalhe que separa uma negociação concluída de um problema capaz de atravessar gerações.

Otávio Guilherme Margarida é presidente da Associação dos Notários e Registradores do Brasil – Seção Santa Catarina (Anoreg/SC)