O STJ firmou entendimento pela sistemática de recursos repetitivos negando aos adquirentes de imóveis já incluídos em áreas sob poder físico do Estado,- como aquelas integrantes de parques florestais e áreas de preservação permanente,- o direito à indenização pela desapropriação indireta.

Trata-se do Tema 1004 que ficou assim redigido: “Reconhecida a incidência do princípio da boa-fé objetiva em ação de desapropriação indireta, se a aquisição do bem ou de direitos sobre ele ocorrer quando já existente restrição administrativa, fica subentendido que tal ônus foi considerado na fixação do preço. Nesses casos, o adquirente não faz jus a qualquer indenização do órgão expropriante por eventual apossamento anterior. Excetuam-se da tese hipóteses em que patente a boa-fé objetiva do sucessor, como em situações de negócio jurídico gratuito ou de vulnerabilidade econômica do adquirente”.

Com isso, se criou uma regra geral de que o adquirente do bem com restrição administrativa não tem direito à indenização, a não ser em casos excepcionais.

Em Santa Catarina várias áreas são capazes de gerar esse tipo de controvérsia, das quais um dos exemplos mais emblemáticos são aquelas integrantes do Parque da Serra do Tabuleiro, maior unidade de conservação de proteção integral do Estado, criado em 1975 e que ocupa em torno de 1% do território do Estado.

Ali foram muitos os proprietários e possuidores que procuraram a Justiça em busca de seus direitos, uma vez que o Estado não se preocupou em seguir a Constituição que determina que a desapropriação seja precedida de justa e prévia indenização em dinheiro (art. 5º, XXIV). Muitos tiveram êxito. Mesmo tendo adquirido áreas no Parque após sua criação. Outros na mesma situação fracassaram, notadamente após a edição do Tema questionado.

Algumas considerações sobre a situação, todavia, parecem ter passado ao largo da decisão do Superior Tribunal de Justiça, que partiu do princípio de que se alguém compra um imóvel já dentro de uma área de preservação provavelmente já o fez com desconto, havendo então um enriquecimento indevido se for permitido a esse adquirente tardio processar o Estado pela criação do Parque.

O que deveria ser uma presunção relativa, tornou-se verdade absoluta, contra a qual pouco se pôde fazer. E deu azo a uma situação, data venia, injusta.

Comumente nas escrituras de cessão de direitos de posse ou de compra e venda de propriedade os alienantes transferem expressamente aos adquirentes direitos e ações referentes ao imóvel, dentre os quais está obviamente incluído o direito de pleitear do Poder Público competente a indenização por desapropriação indireta.

Ao adquirirem os direitos sobre a área, tornando-se sucessores singulares dos alienantes, esses compradores sub-rogaram-se nos direitos que aqueles detinham contra o Estado, direito escorado no art. 31 do Decreto Lei nº 3.365 de 21 de junho de 1941, segundo o qual “Ficam sub-rogados no preço quaisquer ônus ou direitos que recaiam sobre o bem expropriado”.

Para forrar-se dos efeitos da alienação caberia ao Estado provar que a indenização já teria sido paga aos possuidores/proprietários pretéritos, o que sem dúvida esvaziaria o pedido de pagamento por manifesto bis in idem. Caso contrário estar-se-ia admitindo que a transferência das áreas a qualquer título faz desaparecer o dano e a limitação causados às terras pela criação dos Parques de preservação uma vez que os adquirentes ou cessionários não teriam direito de acionar o Estado quando seus antecessores não o tivessem feito.

O Estado então, – que desapropriou as terras sem procedimento legal prévio e sem o depósito preliminar determinado na Lei Especial e na Constituição Federal, – consolidaria sua propriedade sem qualquer tipo de contrapartida, certo que qualquer novo adquirente não terá o direito de indenização pela desapropriação indireta, com evidente enriquecimento sem causa do Estado.

Antes do Tema 1004, era comum encontrar na Jurisprudência o seguinte raciocínio. Sendo inerente à coisa o direito à indenização, diante da irreversibilidade da incorporação do bem ao patrimônio público e diante do princípio da intangibilidade da obra pública, permanece o direito de receber. Até que ocorra o pagamento o bem não integra o patrimônio público, podendo o proprietário ou possuidor aliená-lo, sub-rogando-se o adquirente nos direitos daquele.

José Carlos de Moraes Salles (1), prolífico autor sobre o tema, destaca que “seria absurdo entender que o Poder Público está obrigado ao pagamento de uma indenização nas expropriações legalmente processadas, ficando desobrigado de tal ressarcimento quando, agindo ilicitamente por força do desapossamento levado a efeito na desapropriação indireta, o bem fosse alienado pelo proprietário a terceiro, após o referido desapossamento”.

A alienação de um imóvel implica em cessão de direitos definida por Washington de Barros Monteiro (2) como “…a transferência que o credor faz a outrem de seus direitos. Num sentido amplo, porém, a palavra cessão indica a transferência, a título gratuito ou oneroso, de bens, direitos e ações.”

E sobre os efeitos práticos da alienação/cessão Carlos Roberto Gonçalves (3) ensina que “A relação obrigacional é passível, portanto, de alteração na composição de seu elemento pessoal, sem que esse fato atinja sua individualidade, de tal sorte que o vínculo subsistirá na sua identidade, apesar das modificações operadas pela sucessão singular ativa ou passiva. Com a substituição de um dos sujeitos da relação obrigacional, não deixa de ser esta ela mesma, continuando, portanto, a existir como se não houvesse sofrido qualquer alteração.”

E, de fato, é esse o mecanismo que se opera em relação aos adquirentes/cessionários posteriores à criação das limitações ao direito de posse ou de propriedade: a transferência dos direitos que os alienantes detinham sobre a área, aí incluído o de pleitear perante o Estado a indenização pela desapropriação indireta notoriamente efetuada.

A exceção incluída no Tema, segundo a qual “excetuam-se da tese hipóteses em que patente a boa-fé objetiva do sucessor, como em situações de negócio jurídico gratuito ou de vulnerabilidade econômica do adquirente”, parece criar um despropositado e discriminatório critério, na medida em que distingue um donatário de um comprador e em última análise, um pobre, de um rico para fins de proteção judicial.

A justificativa, de prevenção contra uma possível atividade especulativa de compradores de terras já em áreas de preservação, que teriam lucro duas vezes,- na hora da compra por preço baixo, dada a limitação administrativa e ao pedir indenização ao Estado por desapropriação indireta,- além de vaga, ofende aos princípios da liberdade econômica previstos no art. 1º, § 2º da Lei nº 13.974 de 2019, segundo o qual “interpretam-se em favor da liberdade econômica, da boa-fé e do respeito aos contratos, aos investimentos e à propriedade todas as normas de ordenação pública sobre atividades econômicas privadas”. Aliás, a mesma Lei, em seu art. 2º elege como seus princípios “a liberdade como uma garantia no exercício de atividades econômicas” (I); “a boa-fé do particular perante o poder publico” (II); “a intervenção subsidiária e excepcional do Estado sobre o exercício de atividades econômicas” (III) e “o reconhecimento da vulnerabilidade do particular perante o Estado” (IV).

Fácil perceber que nenhum desses princípios encontrou amparo no Tema 1004 do Superior Tribunal de Justiça.

Luciano de Lima é advogado

REFERÊNCIAS:
(1) A Desapropriação à Luz da Doutrina e da Jurisprudência, 1ª Ed., Ed. RT, São Paulo, 1980, p 744-5.
(2) Curso de Direito Civil, 20ª ed., Ed. Saraiva, São Paulo, 1985, 4º vol., p. 343.
(3) Direito Civil Brasileiro, 1ª Ed., Ed. Saraiva, São Paulo, 2004, vol. II, p. 199