A permuta imobiliária, prática comum na construção civil, foi objeto de uma recente Solução de Consulta da Receita Federal. Especialistas alertam para os riscos fiscais nos processos de permutas para viabilizar empreendimentos com imóveis, que podem resultar em implicações tributárias para os envolvidos.
O advogado Rodrigo Schwartz, mestre em Direito Tributário e sócio do Menezes Niebuhr Sociedade de Advogados, explica que esse tipo de contrato é disciplinado pela legislação e oferece algumas vantagens tributárias. No entanto, conforme a nova orientação da Receita Federal, é importante avaliar os detalhes da operação e ficar atento aos riscos fiscais, pois nem toda permuta é livre de tributação.
“Como regra geral, pela perspectiva do terrenista, a permuta imobiliária sem torna, quando feita por pessoas físicas, é neutra do ponto de vista fiscal. A tributação ocorre somente se/quando o imóvel for vendido”, esclarece Schwartz.
O advogado explica que os contratos de permuta de imóveis no contexto de empreendimentos imobiliários são firmados com, de um lado, o terrenista, que entrega um imóvel, normalmente um terreno sem ou com edificação – como casa ou conjunto de lojas, por exemplo –, e, de outro, a empresa que assume a obrigação de, em contrapartida, entregar uma parcela do imóvel posteriormente edificado.
Com relação à tributação desta operação pelas pessoas físicas, a legislação é relativamente clara: não há lucro ou tributação a ser considerada. Além disso, de acordo com a legislação brasileira, os terrenos são equiparados a imóveis, de forma que, para fins fiscais, essa “troca” não produz efeitos fiscais.
Entretanto, segundo o recente entendimento da Receita Federal, nos casos em que o terreno contém uma edificação, a equiparação – e, consequentemente, a neutralidade fiscal – não se aplica, gerando a obrigação de oferecer à tributação o valor representativo do ganho verificado na permuta fiscal.
Diante deste novo posicionamento do órgão fazendário, Schwartz destaca que, na prática, o principal alerta é para que aqueles que forem fazer este tipo de transação considerem esse fator na negociação. O advogado acrescenta que, quem não tributou no passado, pode ser questionado pela Receita com relação aos períodos anteriores.