Sem sombra de dúvidas, o condomínio possui competência para, em seu regimento interno, fixar normas de convivência. Todavia, as regras devem estar alinhadas à legislação, especialmente ao texto constitucional. A liberdade de gerir o espaço comum não prevalece sobre o direito de usar e gozar a propriedade, no que se inclui a locação nas suas mais variadas formas.

O entendimento é da Sexta Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado (TJSC) e consta de acórdão que dá provimento a agravo de instrumento para suspender os efeitos de ata de assembleia condominial que que proíbe a utilização das áreas comuns pelos locatários de imóveis por temporada.
No recurso interposto contra decisão interlocutória do juízo da 2ª Vara Cível da Comarca da Capital, que indeferiu a tutela de urgência que visava suspender os efeitos de ata de assembleia de condomínio, o proprietário do imóvel alegou, entre outros pontos, que a regra “cria dois tipos de locatários, resultando em prática discriminatória e limitando o exercício do direito de propriedade pelo locador”.

O relator, desembargador João Eduardo De Nadal, acolheu os argumentos. Citando doutrina e jurisprudência do TJSC, o magistrado argumenta em seu voto, seguido por unanimidade pelos demais integrantes do colegiado:

Considerando a manutenção da característica residencial do condomínio, a utilização das áreas comuns do prédio deve ser permitida a todos, independentemente da forma de contratação da locação.

Ainda que inexista vedação à locação por temporada, é notório que as áreas comuns são verdadeiros atrativos aos locatários, inclusive com a possibilidade de incrementar valor na locação, portanto, a utilização das áreas sociais apenas para os inquilinos temporários não é passível de censura por norma interna do condomínio.
Noutro ponto, a eficácia da norma proibitiva parece, ao menos por ora, inviável de ser imposta aos condôminos, tendo em vista que consta apenas na ata de assembleia deliberada com baixa participação dos proprietários, além de não fazer alteração na convenção do condomínio, representando possível abusividade da administração.
Por fim, não há nos autos elementos concretos suficientes a demonstrar que a utilização da plataforma digital e o uso das áreas comuns tenham afetado o sossego, a salubridade e a segurança do condomínio, enquanto a alta rotatividade de pessoas, por si só, não é suficiente para impor restrições ao exercício do direito de propriedade.
Ora, as regras de condomínio não são absolutas, pelo contrário, devem estar em sintonia com o ordenamento jurídico vigente. Portanto, é possível determinar a forma como será exercido determinado direito, sem, contudo, incorrer em vedação ou limitação indevida.

Participaram do julgamento, realizado no dia 7 de maio, os desembargadores Alexandre Moraes da Rosa e Eduardo Gallo Júnior.

Agravo de instrumento número 5001429-34.2024.8.24.0000