Está em tramite no Tribunal de Justiça de Santa Catarina o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 5061611-54.2022.8.24.0000, que tem por objeto a uniformização da jurisprudência da corte a respeito das ações de usucapião que têm como causa de pedir a chamada posse “derivada”, que foi adquirida por contrato de promessa de compra e venda (ou cadeia de contratos), que tem origem no proprietário registral do imóvel.

Há correntes que defendem que, nos casos da dita posse “derivada”, não é possível o deferimento do usucapião¹ , pois, em teoria, o requerente poderia se valer das vias ordinárias para ter a propriedade do imóvel transferida para si, mediante celebração das escrituras públicas de compra e venda necessárias a partir do proprietário registral do imóvel – o que na prática, todavia, quase nunca é tão simples, pois é muito comum que antecessores na cadeia possessória já tenham falecido ou estejam em local incerto e não sabido. Além disso, há quem argumente que, nesses casos, o usucapião está sendo utilizado como instrumento de burla do imposto de transmissão e servindo de anteparo para parcelamento irregular do solo.

No entanto, me parece que os argumentos em favor da tese da impossibilidade do deferimento do usucapião nesses casos são todos de ordem consequencialista e atacam questões apenas periféricas (como se, por exemplo, o “vilão” do parcelamento irregular do solo fosse o usucapião e não as restrições irracionais das normas urbanísticas e a burocracia e morosidade excessivas do poder público). Por outro lado, os fundamentos jurídicos do usucapião apontam justamente para a tese oposta.

O usucapião é uma forma de aquisição da propriedade de um bem por meio do exercício da sua posse. O Código Civil reconhece que quem exerce a posse sobre o bem durante um determinado período como se fosse dono faz jus à aquisição da propriedade². É um instituto com tanta força no Direito Civil brasileiro, que a sentença que dá procedência à ação de usucapião não é uma sentença constitutiva, mas sim uma sentença declaratória³, porque apenas declara o direito que já foi adquirido pela parte após o transcurso do prazo que, por isso, é chamado de prescrição aquisitiva. Ou seja, é pelo decurso do tempo que a propriedade é adquirida; a sentença apenas declara a aquisição⁴.

Ademais, o usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade⁵ e, por essa razão, não importa qual foi a origem da posse que levou ao usucapião, que pode ter sido em seu início até mesmo precária ou clandestina. Não é por acaso que o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a possibilidade do usucapião em casos em que o requerente havia adquirido a posse originalmente na condição de locador⁶ ou de promitente comprador que não quitou o preço do imóvel⁷ , se ao longo do exercício da posse houver a transmutação da sua natureza.

Porém, embora a origem da posse não seja impedimento para o usucapião, nos casos em que a posse foi adquirida por justo título, o Código Civil confere ao possuidor prazo reduzido para adquirir a propriedade por meio do usucapião – que seria de 15 anos no usucapião extraordinário e passa a ser de 10 anos no usucapião ordinário⁸. Ou seja: o Código Civil prestigia o justo título. Por outro lado, a tese dos que defendem a inaplicabilidade do usucapião nos casos de aquisição “derivada” da posse penaliza justamente quem adquire a posse por justo título.

Além disso, é curioso que em diversos casos de aquisição “derivada” da posse julgados pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina, embora se tratem de casos de usucapião ordinário, os requerentes já tenham completado até mesmo o prazo para o reconhecimento do usucapião extraordinário – sobretudo porque, conforme já consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, o prazo para usucapião pode ser completado no decorrer do processo⁹. Ou seja: se ao invés de terem adquirido a posse por contrato, os requerentes tivessem invadido o imóvel, a declaração da aquisição da propriedade não encontraria o mesmo obstáculo. É nesses casos que fica escancarada a incongruência da tese, pois o único óbice para que os requerentes pudessem adquirir a propriedade do imóvel é justamente o fato de eles possuírem um justo título – justamente o contrário do que objetiva o Código Civil.

A verdade é que a tese da impossibilidade de deferimento de usucapião nos casos de posse “derivada” parte de uma premissa teórica conceitualmente equivocada. Ao se argumentar pela possibilidade de o requerente ter transferida para si a propriedade por meio de cadeia de escrituras de compra e venda, a questão abordada é, na realidade, diversa da causa de pedir do requerente. Ora, o usucapião não se confunde com adjudicação compulsória. Ainda que o objetivo final do requerente seja a propriedade do imóvel, a causa de pedir não é o cumprimento de uma promessa de compra e venda e a transferência compulsória da propriedade. Nas palavras de Pontes de Miranda: “No usucapião, o fato principal é a posse, suficiente para originariamente se adquirir; não para se adquirir de alguém”¹⁰.

O que se busca com o usucapião é a aquisição originária do bem, porque o requerente exerceu a posse como se fosse dono durante o prazo estabelecido no Código Civil. Portanto, para o usucapião, pouco importa se o imóvel tem matrícula, se tem proprietário registral ou se houve parcelamento irregular do solo – nessa linha, inclusive, em sede de julgamento do Tema nº 1.025, o Superior Tribunal de Justiça se manifestou no sentido de que “os óbices administrativos eventualmente existentes não podem atentar contra o direito daqueles que ocuparam o solo pacificamente, com posse ad usucapionem, pelo prazo necessário para a declaração da aquisição da propriedade em seu favor”¹¹.

Também não há no Código Civil qualquer disposição que estabeleça o usucapião como a ultima ratio para a aquisição da propriedade. Só o que importa é que houve o exercício da posse pelo período necessário, com ânimo de dono e sem oposição. Por mais que a aquisição da posse tenha sido “derivada”, a aquisição da propriedade não deixa de ser originária.

Por isso, com o IRDR nº 5061611-54.2022.8.24.0000, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina tem a oportunidade não apenas de pacificar o entendimento a respeito de um tema jurídico importante e de grande repercussão social, mas também de fazer um necessário resgate do nosso Código Civil, recuperando o prestígio dado ao justo título nas ações de usucapião.

Bruno de Oliveira Carreirão é Advogado, Mestre em Direito pela UFSC, Pós-Graduado em Direito Imobiliário pela EPD, membro da Associação Brasileira de Direito e Economia – ABDE, do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM e das Comissões de Direito Imobiliário e Direito Urbanístico da OAB/SC e sócio do escritório Carreirão&DalGrande Advocacia.
E-mail: bruno@carreiraodalgrande.com.br

REFERÊNCIAS

¹ Segundo o Vocabulário Oficial da Língua Portuguesa da Academia Brasileira de Letras, usucapião é um substantivo de dois gêneros e, por isso, ambas as formas (‘o’ usucapião e ‘a’ usucapião) estão corretas. Embora a origem da palavra em latim seja um substantivo feminino, o Código Civil de 1916 tratava o usucapião no masculino, o que só foi modificado em 2002 com o código atual. No entanto, como ambas as formas são aceitas, opto por aquela que, na minha opinião, soa melhor.

² Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

³ Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

⁴ “A sentença proferida no processo de usucapião tem cunho declaratório. Não busca o usucapiente tornar-sep roprietário, condição que já detém, sendo seu objetivo a declaração forma dessa qualidade com a segurança necessário e os efeitos da coisa julgada. A norma inserta no art. 941 do Código de Processo Civil aponta essa característica: “Compete a ação de usucapião ao possuidor para que se lhe declare, nos termos da lei, o domínio do imóvel ou a servidão predial”. Não há direito constituído em favor do prescribente, mas sim declaratório preexistente da propriedade, cuja aquisição terá ocorrido com o perfazimento dos requisitos assinalados na lei. A sentença de procedência da ação não é atributiva do domínio, e o fato de reconhece-la não afasta o seu caráter declaratório, pois o que busca o usucapiente é a declaração de um fato jurídico que se materializa na posse ad usucapionem, isto é, rodeada dos característicos indispensável a que seja como tal reconhecida” (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de Usucapião – Volume 2. 5ª Edição. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 1448).

⁵ “[…] para o usucapiente, a relação jurídica de que é titular surge como direito novo, independente da existência de qualquer vinculação com o seu predecessor, que, se por acaso existir, não será o transmitente da coisa” (MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF, Carlos Alberto Dabus. Curso de Direito Civil, Vol. 3: Direito das Coisas. 42ª Edição. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 145.

⁶ “A posse exercida pelo locatário pode se transmudar em posse com animus domini na hipótese em que ocorrer substancial alteração da situação fática” (STJ – REsp n. 1.909.276/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/9/2022, DJe de 30/9/2022).

⁷ “O fato de ser possuidor direto na condição de promitente-comprador de imóvel, a princípio, não impede que este adquira a propriedade do bem por usucapião, uma vez que é possível a transformação do caráter originário daquela posse, de não própria, para própria” (STJ – REsp n. 220.200/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/9/2003, DJ de 20/10/2003, p. 269).

⁸ Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e infinitamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

⁹ “O prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do processo, em conformidade com o disposto no art. 462 do CPC/1973 (correspondente ao art. 493 do CPC/2015)” (STJ – REsp n. 1.361.226/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/6/2018, DJe de 9/8/2018).

¹⁰ PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado – Parte Especial. 4ª Edição. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1983, p. 117.

¹¹ STJ – REsp n. 1.818.564/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Segunda Seção, julgado em 9/6/2021, DJe de 3/8/2021.