É possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante em razão de dívida condominial?

Para a Sétima Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado (TJSC), sim; já para a Segunda Câmara de Direito Civil, não. É o que revela levantamento feito pelo Portal JusCatarina em decisões recentes, ambas publicadas no último dia 18 de abril.

Em ambos os casos, os colegiados julgavam recurso de agravo de instrumento em face de decisões interlocutórias que haviam negado o arresto do imóvel, convertendo a medida para os direitos de crédito do executado sobre o bem.

No TJSC ambos os recorrentes alegaram, em linhas gerais, que, tratando-se de dívida condominial, é possível o arresto do próprio imóvel e não apenas dos direitos contratuais, ainda que o imóvel esteja gravado com alienação fiduciária. Ambos os colegiados chegaram a entendimentos divergentes sobre a controvérsia.

Na Sétima Câmara, o acórdão entendeu que “ainda que o bem tenha sido alienado fiduciariamente à instituição financeira mencionada, tal fato não impede a penhora do imóvel em razão da existência do débito condominial, uma vez que, para tanto, independe quem exerça a titularidade formal sobre o imóvel”. Neste sentido, foi dado provimento ao recursos para reformar a decisão.

Já na Segunda Câmara, os integrantes consignaram que “tratando-se de imóvel alienado fiduciariamente, cabível, tão somente, a penhora dos direitos do executado sobre o referido bem.” Neste acórdão, o relator pontua:

Conforme entendimento jurisprudencial anterior, o crédito decorrente de taxa condominial, caso dos presentes autos, por sua natureza propter rem (acompanha a coisa), preferia inclusive aos créditos decorrentes de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel, tal qual a alienação fiduciária. Ocorre que o posicionamento até então adotado foi alterado. O STJ agora entende, que em se tratando de bem alienado fiduciariamente, a penhora deve recair apenas sobre os direitos e não sobre o bem imóvel em si, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário.

No acórdão da Sétima Câmara, o relator anota:

Assim, ainda que o bem tenha sido alienado fiduciariamente à instituição financeira mencionada, tal fato não impede a penhora do imóvel em razão da existência do débito condominial, uma vez que, para tanto, independe quem exerça a titularidade formal sobre o imóvel.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça entende que “Inaplicável a vedação à penhora contida no art. 3º do Decreto-lei n. 7.379/45 relativamente a dívida condominial, ainda que o imóvel se encontre compromissado à venda por instituto de previdência, em plano habitacional, posto tratar-se de obrigação diretamente vinculada ao bem e à sua própria manutenção, como integrante do todo, que não pode ficar privado do recebimento da respectiva quota-parte” (STJ. REsp. N. 1.379.981/SP, rel. Min. Marco Buzzi, j. em 05.05.2016).

Na Segunda Câmara de Direito Civil, agravo de instrumento número 003914-07.2024.8.24.0000/SC
Na Sétima Câmara de Direito Civil, agravo de instrumento número 5003335-59.2024.8.24.0000