Recentemente, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) proferiu decisão importante em caso que envolve a reserva de futuras unidades em empreendimento cuja incorporação imobiliária ainda não foi registrada. A decisão, proferida no Agravo de Instrumento nº 5054611-66.2023.8.24.0000/SC, de relatoria da Desembargadora Cláudia Lambert de Faria, deu provimento parcial ao recurso interposto por uma incorporadora de Balneário Camboriú/SC, que havia sido impedida de celebrar termo de reserva de fração ideal de terreno vinculada a futura unidade autônoma antes do registro da incorporação imobiliária.

A decisão é paradigmática porque foi proferida após o advento da Lei nº 14.382/22 e, portanto, enfrentou a alteração legislativa promovida na Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações). Até então, o art. 32 da Lei de Incorporações dispunha que o incorporador somente poderia negociar sobre as futuras unidades autônomas após o registro do memorial de incorporação junto ao registro de imóveis competente. Com a alteração promovida pela Lei nº 14.382/22, o dispositivo legal passou a prever que o registro do memorial de incorporação é necessário para alienar ou onerar frações ideais do terreno vinculada às futuras unidades autônomas.

Diante da referida alteração legislativa, iniciaram-se discussões acerca da legalidade do “termo de reserva” – instrumento pelo qual o incorporador assegura aos eventuais interessados o direito à aquisição de futura unidade antes do registro da incorporação imobiliária, mediante celebração posterior da competente promessa de compra e venda. Isso porque se entendia que a celebração do termo de reserva era uma forma de negociação e, portanto, necessário o prévio registro do memorial de incorporação para a sua celebração.

Contudo, como o vocábulo negociar foi substituído por alienar ou onerar e, em tese, o termo de reserva não implica em alienação ou oneração – notadamente quando não há recebimento de valores pela incorporadora – isso conduz à possível interpretação de que a celebração do termo de reserva não é mais considerada uma ilegalidade.

Tal entendimento foi corroborado pela aludida decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina, a qual deve servir como uma importante baliza para os próximos casos semelhantes que forem submetidos à apreciação do Poder Judiciário. Mesmo que de forma incipiente, essa aponta uma direção para as transações imobiliárias que envolvem a celebração do termo de reserva de unidade futura.

Apesar das indicações de legalidade do termo de reserva, questões relacionadas à sua operacionalização, estruturação e à possibilidade de divulgação permanecem em aberto e demandam discussões entre os operadores do direito. Nesse sentido, levantam-se algumas questões: é admissível cobrar algum valor antecipado pela celebração do termo de reserva? As campanhas publicitárias destinadas a ofertar reservas de unidades são permitidas? E, em caso de desistência do consumidor antes da formalização do compromisso de compra e venda, quais são os direitos e obrigações?

É fundamental destacar que a decisão mencionada enfatizou a necessidade de fornecer informações claras sobre a ausência do registro da incorporação e a natureza do objeto contratual (reserva de unidade). Esses requisitos se mostram essenciais para evitar que a transação seja caracterizada como uma alienação antecipada. Ademais, a decisão também impôs ao empreendedor a obrigação de concluir o procedimento de registro da incorporação imobiliária em um prazo determinado, estabelecendo, de certa forma, uma condicionalidade entre ambos os aspectos.

Outro ponto que, lamentavelmente, não foi enfrentado pela decisão judicial – e, cabe destacar, não por falha ou omissão do julgador, mas por não ser objeto da lide – é a tipicidade da conduta de celebração do termo de reserva de unidade futura frente ao art. 66, I, da Lei de Incorporações, o qual prescreve que é contravenção penal relativa à economia popular negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes da lei de incorporações.

Aparentemente, há uma antinomia entre o art. 32 e o art. 66, I, da Lei de Incorporações. Ao mesmo tempo em que a celebração do termo de reserva parece caracterizar a conduta típica descrita no art. 66, I, o art. 32 exige o prévio registro do memorial de incorporação somente quando se pretende promover a alienação ou oneração de unidades futuras; logo, não haveriam exigências legais a serem satisfeitas no momento da celebração do termo de reserva e, portanto, não se teria a conduta típica do art. 66, I.

Destaca-se, neste sentido, que não há um consenso acerca do tema, em especial da interpretação do art. 66, I, após as alterações promovidas pela Lei nº 14.382/22. No entanto, a referida decisão, em sede liminar, proferida em Agravo de Instrumento, coloca luz sobre um tema demasiadamente importante e abre caminho para a construção de um entendimento que traga segurança jurídica e estabilidade ao mercado imobiliário.

Diogo Bonelli Paulo – sócio do Núcleo de Negócios Imobiliários da Menezes Niebuhr Sociedade de Advogados
Matheus Marin – advogado do Núcleo de Negócios Imobiliários da Menezes Niebuhr Sociedade de Advogados