Os contratos de aluguel, sobretudo no âmbito residencial, possuem uma série de especificidades, desde de a contratação até a execução, em especial no que diz respeito aos prazos de locação. No presente artigo, objetivamos compreender, portanto, as implicações legais de contratos com prazos diversos daquele previsto na Lei de Inquilinato e, também as formas previstas em lei para exceção às implicações do prazo reduzido.

A base legal para a presente discussão é prevista no capítulo II da Lei 8245/91, junto à Seção I. A análise parte, portanto, do artigo 46, em que estipula que a locação, por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, ocorrerá a resolução findo o prazo estipulado, sem a necessidade de notificação ou aviso.

Ou seja, após 2 anos e 6 meses, o contrato de aluguel está finalizado, não havendo a necessidade de comunicação pelo locador ao locatário do fim deste contrato. Nestes casos, quando finalizado o prazo de no mínimo 30 meses do contrato e o locatário continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, o contrato será considerado prorrogado por prazo indeterminado, mantendo as cláusulas originais.

Importante ressaltar que nesta modalidade, ultrapassados os 30 meses, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para a desocupação. Em resumo, poderá requerer a desocupação do imóvel.

De outro norte, quando a locação ajustada por escrito possuir prazo inferior a 30 meses, incorre-se nas disposições do artigo 47 da mesma lei. A diferença nestes casos é que havendo a prorrogação do contrato por prazo indefinido, as condições para retomada do imóvel são diferentes, senão vejamos:

I – Nos casos do art. 9º;

Os casos do artigo 9º São:
por mútuo acordo, em decorrência de prática de infração legal ou contratual; em decorrência de falta de pagamento de aluguel e demais encargos – neste caso entram impostos, multas ou taxas condominiais, etc; e para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

Nestes casos, considera-se aqueles contratos em que o locatário alugou o imóvel com a condição de morar para trabalho.
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

Nestes casos, não basta a mera menção da pretensão, há a necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidades ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; Ou, sendo para ascendente ou descendente, que seja o beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

IV- se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

No casos do supramencionado inciso a base é autoexplicativa.
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Por fim, o inciso V é o mais polêmico. Trata-se de um prazo mínimo para o contrato indeterminado para as situações em que o contrato escrito estipular prazo inferior a 30 meses. Ou seja, o contrato possui um prazo de 4 meses e após 30 dias do término do contrato o locador não reivindicou o imóvel, fica automaticamente prorrogado por 5 anos para a retomada nas circunstâncias que não se enquadrem nos incisos I ao IV.
Diferenças
CONTRATO COM PRAZO SUPERIOR A 30 MESES
– Retomada qualquer tempo após o fim do contrato
– Término do contrato sem a necessidade de comunicação
– Prorrogação por prazo indeterminado após o curso de 30 dias após o fim do contrato sem oposição do locador.
CONTRATO COM PRAZO INFERIOR A 30 MESES
– Retomada apenas nos casos do artigo 47, quando requisitada após 30 dias do decurso do prazo do contrato;
– Prorrogação automática por prazo indeterminado quando decorrer o prazo e, após 30 dias do decurso do prazo, não houver requisição do imóvel.
Conclui-se, portanto, a necessidade de apuração de diversos fatores para implementação e validação do contrato de aluguel residencial, sobretudo pelas particularidades para retomada ou rescisão unilateral do contrato, a considerar os fatores relacionados à duração do contrato frente as pretensões do lacatário.

Vinícius Ross Adriano
Advogado, especializado em Direito Contratual e Civil, OAB/SC 65927
@rossvini