“Um projeto imobiliário de dois pisos, voltado por convenção para abrigar lojas comerciais e salas de escritórios, não pode ter sua destinação alterada para permitir a sua massiva ocupação por instituição de ensino superior sem a aquiescência unânime dos condôminos, na forma do que estabelece a segunda parte do artigo 1.351 do Código Civil Brasileiro.”

Com base nesta premissa, a Quarta Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado (TJSC) reformou sentença da 6ª Vara Cível da Capital para dar provimento a apelação cível interposta por um advogado, que questionou a “profunda alteração” do modo de exploração dos espaços originalmente destinados a escritórios em um imóvel localizado na rodovia SC-401, em Florianópolis, e, na convenção, votou contra a alteração.

Em primeira instância, a magistrada reconheceu que a convenção do condomínio foi alterada para permitir a instalação de instituições de ensino no local e que essa modificação respeitou o quórum de 2/3 dos condôminos.

Na ocasião, ponderou que “não há prova de que a instalação da universidade causará transtornos à rotina do condomínio e que o uso da área comum foi permitido também em assembleia, com aprovação unânime, mediante pagamento de alugueis pelo uso (terraço e pátio externo)”.

O condômino, autor da ação inibitória objetivando declarar a impossibilidade da instalação da faculdade no prédio, ainda foi condenado ao pagamento das despesas processuais e de honorários fixados em R$ 2 mil.

No TJSC, contudo, o caso teve entendimento diverso. Para os magistrados da Quarta Câmara de Direito Civil, em julgamento sob a relatoria desembargador Helio David Vieira Figueira dos Santos, “a profunda alteração no modo de exploração dos espaços destinados a escritórios afeta o exercício de atividade ali desenvolvida na forma anteriormente estabelecida e desvaloriza o imóvel do condômino que permaneceu fiel à destinação comercial da área, de forma que a sua concordância com a proposta de mudança de fins é condição de validade da alteração”.

Registra o relator:

Aparentemente o caso é complexo, mas, na verdade, é bastante simples. Discute-se, fundamentalmente, se a alteração da Convenção do Condomínio implicou em mudança na destinação do imóvel, pois, dependendo da resposta, pode ser suficiente a concordância de 2/3 dos condôminos, ou a sua totalidade, na forma em que se divide o art. 1.351, do CCB. Na hipótese em análise, está claro que houve mudança na destinação do imóvel, caso contrário, nem haveria razão de se realizar uma alteração na convenção do condomínio.

[…]

Enfim, por qualquer ângulo que se observe, fica claro que o prédio não se destinava ao funcionamento de uma universidade e o projeto não era voltado para isso; um pequeno número de salas comerciais, com dois elevadores para comodidade dos clientes, o silêncio e a elegância do ambiente, tudo fica comprometido com o entra-e-sai de centenas de alunos circulando turbulentamente por todas as áreas do prédio e todos os turnos do dia, prejudicando os negócios e reduzindo, por óbvio, o valor da sala comercial do autor. Concordo com o argumento de que o interesse comercial por uma sala comercial enfiada no meio de uma universidade é praticamente nulo.

Para o relator, no caso, então, não se deveria aplicar a primeira parte do art. 1.351, do CCB para resolver a demanda, como aconteceu, e sim a sua segunda parte, que tem a seguinte redação: “a mudança de destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.

O acórdão fixo o prazo de 180 dias para que o condomínio réu readeque as instalações do prédio à destinação inicialmente prevista na respectiva convenção, sob pena de incidir em multa diária de R$ 1.000,00.

Apelação Cível n. 0031685-35.2008.8.24.0023